Когда дом - не только крепость


   Вам надоел грязный подъезд вашего дома? Лифт не работает уже третий день, и жутко карабкаться вверх по лестнице в кромешной тьме, натыкаясь на пьяных подростков? Замок почтового ящика варварски выдран, как, впрочем, и два его предшественника? А ваш любимый питомец поранился о битое бутылочное стекло на прогулочной площадке? Представьте себе, изменить все это - в ваших силах.


   Такой огромный и красивый дом легче содержать в порядке, образовав кондоминиум, чем полагаться на ДЭЗы.


   Кондоминиум могут образовать владельцы квартир, расположенных даже в соседних домах.


   Члены кондоминиума могут получать прибыль, сдавая в аренду нежилые помещения или размещая на здании рекламу.


   Земля под домом и прилегающая территория, выделяемая по градостроительным нормам, передаются во владение товариществу собственников жилья бесплатно.


   Территорию сверх нормативов в пределах общего двора можно купить или арендовать у муниципального собственника.


   Для обслуживания дома и прилегающей к нему территории ТСЖ вправе нанять специальную организацию или частных лиц.
     Для участия в управлении жилым домом собственники квартир вправе создать кондоминиум. В переводе с языка юридических терминов это слово обозначает единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, пешеходные и транспортные дороги, водоемы, многолетние насаждения и т.п. В состав кондоминиума может входить одно здание (или его часть) или несколько зданий. Главное, чтобы помещения в них (квартиры) принадлежали различным (не менее чем двум) собственникам.
   Организация кондоминиума принесет вам определенные выгоды. Речь идет, во-первых, о непременном снижении расходов на содержание жилья, а во-вторых - о повышении качества этого самого содержания.
   Рассмотрим реальную ситуацию. Приобретая квартиру, вы становитесь не только единоличным владельцем помещения, в котором собираетесь проживать, но еще и долевым собственником общего имущества многоквартирного дома. Имеются в виду общие помещения (подъезд, подвал, чердак и др.); несущие конструкции; механическое, электрическое, санитарно-техническое оборудование. А дальше - парадокс: деньги на содержание мест общего пользования вносите вы, а вот решения, как и когда их тратить, принимает ДЭЗ или другая подобная организация. И зачастую выполнения этих решений не видно. При наличии же кондоминиума домовладельцы могут сами выбирать способ его управления и контролировать реализацию задуманного.
   Ну а теперь о конкретных шагах по организации кондоминиума.
   Создать кондоминиум имеет право только лицо, являющееся единоличным собственником помещения и долевым собственником общего имущества. Лицо может быть физическим, юридическим, муниципальным образованием, субъектом РФ или самим государством. Доля каждого домовладельца в праве собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащих ему помещений, измеренных в квадратных метрах.
   Теперь о земле. Размеры участков для создания кондоминиума определяются градостроительными нормативами. Земля, на которой расположены жилые здания и иные объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передается в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно. При определении нормативного размера передаваемого участка принимается во внимание площадь, занятая жилыми зданиями, плюс прилегающая территория, необходимая для обеспечения их функционирования. Вычисления производятся с учетом градостроительных и санитарных норм, требований пожарной безопасности и иных показателей. Сверхнормативная территория, в случае ее расположения в границах жилой группы или двора кондоминиума, может быть приобретена в собственность либо получена в аренду. Все операции по передаче в собственность или аренду, а также по продаже земли осуществляются государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления, а инициируются и финансируются самими домовладельцами.
   Термин "кондоминиум" имеет несколько трактовок:
1. Совладение одной территорией несколькими государствами;
2. Особая форма владения жилым домом;
3. Комплекс недвижимого имущества.
   Далее кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Для этого необходимо сначала получить паспорт домовладения. Он составляется территориальным или местным Бюро технической инвентаризации (БТИ) на основании натуральных обмеров, а также сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и др.
   Паспорт содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме. Хранится в службе заказчика до избрания домовладельцами способа управления кондоминиумом.
   Объектом государственной регистрации в данном случае является не само имущество, а права на него. Одновременно с регистрацией кондоминиума будут регистрироваться и права каждого отдельного собственника на принадлежащие ему помещения и объекты. А это неразрывно связано с регистрацией права долевой собственности на общее имущество.
   Для государственной регистрации кондоминиума каждому домовладельцу надо лично или через представителя подать заявление в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, располагающееся по месту нахождения кондоминиума. К заявлению прилагаются:
   1) правоустанавливающие документы на помещение или другие объекты недвижимости в кондоминиуме (договор купли-продажи, свидетельство о собственности и др.);
   2) паспорт домовладения;
   3) документ об оплате регистрации (размер платежа устанавливается субъектом РФ).
   Физическое лицо предъявляет паспорт, а представитель юридического лица - учредительные документы, паспорт и документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица. При получении необходимой документации регистратор вносит соответствующую запись в книгу учета, а заявителю выдается расписка в получении документов с указанием даты их представления. Далее регистрирующим органом проводится правовая экспертиза представленных бумаг, проверка законности сделки, установление соответствия заявляемых и уже зарегистрированных прав на данный объект недвижимого имущества и т. п. Потом вносится регистрирующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, и на правоустанавливающих документах совершаются регистрационные надписи (для выражения содержания сделки). Наконец, последний этап - выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
   Срок совершения государственной регистрации исчисляется с момента подачи пакета необходимых для этой цели документов и не может превышать один месяц.
   Крайне важно определиться, каким способом будет осуществляться управление вашим кондоминиумом. Всего их три.
   Первый: кондоминиум управляется непосредственно самими домовладельцами. Для этого необходимо соблюдение двух условий:
   1) кондоминиум должен включать в себя не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным собственникам;
   2) чтобы взять на себя функции жилищно-коммунальной организации, вам придется получить лицензию на осуществление этой деятельности.
   Второй: функции управления кондоминиумом передаются организации, уже имеющей лицензию на этот вид деятельности. Передача осуществляется путем заключения договора между домовладельцами и выбранной ими организацией. Правда, этот способ приемлем лишь в том случае, когда вы твердо уверены в профессионализме и порядочности этой организации. Иначе множество неприятных ситуаций гарантировано.
   Третий: домовладельцы могут создать некоммерческую организацию - товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае также потребуется выбор принципа управления: самостоятельно либо с передачей части или всех функций организации, индивидуальному предпринимателю.
   Определиться со способом управления кондоминиумом необходимо на общем собрании домовладельцев. Оно может быть созвано по инициативе любого количества собственников (даже одного). Лицу, инициирующему созыв собрания, необходимо направить уведомление каждому домовладельцу. В документе должно указываться, по чьей инициативе созывается собрание, место и время его проведения, повестка дня. Вручается уведомление каждому домовладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом) не позднее чем за десять дней до даты проведения собрания. Каждый домовладелец обладает числом голосов, пропорциональным доле его участия в кондоминиуме. Общее собрание правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Первое собрание ведет его инициатор. Решение о способе управления кондоминиумом принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Это решение является обязательным для всех домовладельцев, даже для тех, кто, независимо от причин, не участвовал в голосовании.
   Ну а теперь вернемся к перечисленным способам управления кондоминиумом. Если первые два понятны по определению, то о третьем хотелось бы поговорить особо.
   Итак, товарищество собственников жилья. Это некоммерческая организация (юридическое лицо), форма объединения домовладельцев для совместного управления комплексом недвижимого имущества. Эффективность такой формы управления особенно высока, если в частной собственности находится не менее половины помещений кондоминиума. Товарищество хоть и является некоммерческой организацией, может само зарабатывать деньги. По решению общего собрания оно вправе вкладывать свободные средства, например, в ценные бумаги. Или размещать рекламные щиты на наружных площадях дома, или сдавать в аренду юридическим, физическим лицам нежилые помещения. Прибыль, полученная от этого вида деятельности, будет храниться на счете организации и может направляться только на обслуживание кондоминиума.
   Этапы создания товарищества собственников жилья таковы. На первом собрании домовладельцев необходимо утвердить устав организации. Это один из основных документов товарищества, его "паспорт", к составлению которого надо отнестись с особой ответственностью. Нет, конечно, можно взять примерный текст устава, публикуемый в различных источниках, и внести в него коррективы по ситуации. Но попробуйте перенести происходящее, что называется, "на личность". Представьте себе, что в паспортном столе вам выдали паспорт с ошибками в написании фамилии, с неправильным указанием даты рождения и места регистрации. И получается, что, если не считать фотографии, лично к вам человек с этими паспортными данными никакого отношения не имеет. Таким образом, во избежание проблем при дальнейшей государственной регистрации, лучше отправить устав на экспертизу в юридическую консультацию. Юрист внесет необходимые поправки и приведет документ в надлежащий правовой вид.
   Товарищество необходимо зарегистрировать. Для этого в государственный регистрирующий орган представляются документы:
   1) заявление, подписанное председателем состоявшегося общего собрания домовладельцев;
   2) выписка из протокола общего собрания, содержащая решение об организации товарищества и утверждении его устава;
   3) устав товарищества со схемой голосования и распределением долей участия всех домовладельцев;
   4) заверенные копии правоустанавливающих документов для всех домовладельцев-собственников помещений в кондоминиуме;
   5) подробное описание общего имущества в кондоминиуме;
   6) паспорт домовладения;
   7) документ об оплате регистрации.
   Регистрирующий орган рассматривает представленные документы в течение не более 30 дней. Принимается решение либо о регистрации товарищества, либо об отказе в регистрации, либо о предоставлении срока для приведения документов в соответствие с законодательными требованиями.
   В регистрации будет отказано в случае серьезного нарушения порядка принятия решения или несоответствия устава товарищества требованиям закона. Впрочем, это не является препятствием для повторной подачи документов (при условии устранения причины отказа). Любое решение регистрирующего органа в пятидневный срок со дня принятия должно быть выслано в адрес заявителя или по другому указанному им адресу либо вручено под расписку. На основании полученного решения о государственной регистрации товариществу в пятидневный срок выдается свидетельство о регистрации. Решение регистрирующего органа может быть обжаловано в судебном порядке.
   На этом процесс создания товарищества собственников жилья закончен. И начинается процесс его функционирования.
   Как всякая организация, товарищество имеет свою структуру, свои права и обязанности, свои средства и имущество. Средства могут состоять: из вступительных взносов или обязательных платежей членов товарищества; доходов от хозяйственной деятельности; государственных или муниципальных дотаций на текущий и капитальный ремонт и эксплуатацию и т. п. Товарищество вправе владеть как движимым, так и недвижимым имуществом, являющимся частью кондоминиума. Органами товарищества являются общее собрание, правление, председатель правления и ревизионная комиссия (ревизор).
   Закон предоставляет товариществу собственников жилья немало прав, а именно: заключать договоры на управление, обслуживание и эксплуатацию общего имущества, в том числе помещений, находящихся в собственности товарищества; организовать собственное домоуправление, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации и расчетным счетом товарищества; определять бюджет товарищества на год; устанавливать на основе принятого годового бюджета товарищества размеры необходимых платежей, сборов и взносов для каждого домовладельца в соответствии с его долей участия; пользоваться кредитами банков; иметь в собственности помещения в кондоминиуме и т. д. В случаях, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев, товарищество может предоставлять объекты общего имущества в пользование какому-нибудь лицу; получать в бессрочное пользование либо получать или приобретать в собственность земельные участки; с соблюдением градостроительных норм и правил надстраивать, перестраивать объекты общего имущества или помещения, находящиеся в собственности товарищества, осуществлять застройку на прилегающих и выделенных земельных участках.
   У товарищества имеется ряд прав, связанных с обеспечением исполнения домовладельцами своих обязанностей. Таковым является право предъявить домовладельцу иск с требованием компенсировать неуплату обязательных и второстепенных взносов. Требование может предъявляться как в претензионном, так и в судебном порядке.
   Помимо прав, у товарищества собственников жилья имеются обязанности: действовать в соответствии с законом и согласно целям, указанным в уставе; выполнять взятые на себя договорные обязательства; обеспечивать достойное содержание и ремонт недвижимого имущества в кондоминиуме; соблюдать интересы всех членов товарищества и пресекать действия третьих лиц, препятствующих реализации этих прав.
   Ну вот, пожалуй, и все, о чем необходимо знать, приступая к организации кондоминиума. Если вы хотите, чтобы ваш дом был не только крепостью, но и образчиком чистоты, эстетики и уюта; если вы стремитесь ощущать себя хозяином не только в пределах своей квартиры, но и во дворе; наконец, если вы не желаете впредь бояться собственного дома, то надеемся, что время, потраченное на прочтение этой статьи, прошло для вас не напрасно. Напоследок можем лишь пожелать удачи в борьбе за право жить уютно и безопасно.


   Оглавление  >>>
   
рекомендумендуем
 
реклама
 •  В Мск купить бетон с доставкой

 •  Производим проволочные лотки по заказ. Сжатые сроки. Подробнее...

 •  сковорода вок
Партнеры
   Здесь может быть размещен ваш рекламный блок