КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС - ПОКУПКА ЖИЛЬЯ БЕЗ ПРАВА НА ОШИБКУ

   Обзавестись собственным жильем мечтает каждый. И чем недоступнее это самое жилье, тем сильнее мечта… Впрочем, всегда ли?

КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС - ПОКУПКА ЖИЛЬЯ БЕЗ ПРАВА НА ОШИБКУ

   Сегодня получить ипотечный кредит у банка в общем-то не проблема. Требования, которые предъявлялись к заемщикам еще пять-шесть лет назад, - наличие официального трудового стажа, богатых поручителей, столичной прописки и прочее, - сегодня не актуальны. Если вы решите одолжиться у банка, обращать внимание он будет исключительно на размер вашей зарплаты и то, как она выплачивается. Допустим, получить одобрение вам удалось. Теперь вам надо решить, будете ли вы заниматься поиском квартиры сами или перепоручите это риэлторам.

   ХОЧЕШЬ, НЕ ХОЧЕШЬ - ЗАПЛАТИШЬ

   Все мои знакомые, купившие квартиры через ипотеку, в один голос советовали с риэлторскими агентствами не связываться - не понятно, мол, за что они берут деньги, ведь на осмотр квартиры человек все равно приезжает сам. Да и уникальность их базы вызывает сомнения: объявления, которые вам предложат посмотреть (кстати, бесплатно), без труда можно найти на сайте той же газеты "Из рук в руки". Риэлтор крупного агентства долгое время склонял меня к тому, чтобы я подписала с ним договор "по подбору и оформлению объекта в собственность", заплатив за его услуги всего-навсего 30 000 руб. Но я решила рискнуть и принялась за поиски квартиры самостоятельно.
   Поскольку размер кредита позволял мне приобрести жилье только в Подмосковье, через Интернет я стала выходить на местные риэлторские агентства, и нередко - на самих продавцов. И вот здесь-то начинается самое интересное. Если вы зададите параметры желаемой квартиры, через несколько дней риэлторы предложат посмотреть сразу несколько вариантов, при этом не взяв с вас ни копейки. И будут делать это до тех пор, пока вы, наконец, не определитесь с выбором. А как только определитесь, предложат заключить тот же договор, по которому вы обязуетесь внести задаток собственнику квартиры и… снова оплатить услуги агентства. С этой целью к договору будет прилагаться соглашение "о договорной цене покупки недвижимости", и, по сути, вознаграждение агента уже войдет в стоимость квартиры.

   КАПРИЗЫ РИЭЛТОРА

   Прежде чем подписать договор с риэлтором, обратите внимание на пункт "Ответственности сторон". Агентства нередко "забывают" прописывать в нем одно важное условие: возврат денег, которые вы будете вносить в качестве аванса, если вдруг в ходе сбора документов страховая компания обнаружит, что она не готова страховать вашу квартиру. Как правило, это касается строений повышенной степени риска - ветхие, аварийные, с износом более 70 %. Ваше право - потребовать указать это условие в договоре.
   Риэлторы вообще не любят дотошных, въедливых покупателей. Даже несмотря на то, что последние полгода рынок недвижимости находится в состоянии стагнации: по данным аналитического центра IRN.ru, индекс стоимости жилья по сравнению с концом 2006 г. снизился в среднем на 3 %. Не любят, когда им задают, как им кажется, "лишние" вопросы, страстно заверяя покупателей в том, что их агентства за сомнительные объекты не берутся в принципе.

   СВОДИМ РИСК К НУЛЮ

   Тем не менее, интересоваться историей квартиры следует еще на стадии ее поиска. В первую очередь убедитесь, что при совершении сделки не нарушаются чьи-либо права. Здесь важно отследить все предыдущие сделки с имуществом, заручиться согласием родственников владельца квартиры, которые могут предъявить на нее обоснованные претензии. Например, если квартира была кем-то куплена в браке, то по праву общей совместной собственности она принадлежит обоим супругам, и в случае если ее продает кто-то один, необходимо получить письменное согласие на совершение сделки второго супруга. Даже если люди уже давно находятся в разводе. Некоторые ошибочно полагают, что такое согласие нужно только, если брак был расторгнут менее трех лет назад (три года - срок исковой давности). Между тем срок этот отсчитывается не со времени развода, а со дня нарушения прав.
   Во избежание любых проблем юристы советуют требовать от продавца расширенную выписку из домовой книги, из которой будет понятно, кто в покупаемой вами квартире был когда-либо прописан. Это особенно важно, так как дело может коснуться несовершеннолетних детей. Имейте в виду, что если вы покупаете квартиру, которая была приватизирована до 1994 г., и на момент приватизации в ней проживали несовершеннолетние, которых не включили в число собственников (тогда при оформлении прав собственности детей можно было не учитывать), такая сделка может быть оспорена в суде. Дело в том, что с 16 августа 1994 г. вступила в силу статья 7 Закона о приватизации, в которой было прямо указано, что несовершеннолетние обязательно включаются в договор передачи жилого помещения. Второй момент, с которым сталкиваются почти все покупатели: многие продавцы требуют прописывать в договоре сумму меньше реальной. Дело в том, что если владелец квартиры владеет имуществом менее трех лет, по закону с суммы, превышающей 1 млн. руб., он должен заплатить подоходный налог. В принципе банки такие условия не пугают. Покупателю на руки выдадут расписку в получении продавцом оставшейся суммы денег. Все понимают, что большинство продавцов сейчас просто спекулируют недвижимостью.

   ДОКУМЕНТЫ, НЕОБХОДИМЫЕ ДЛЯ ПОКУПКИ КВАРТИРЫ:

   1. Свидетельство о праве собственности, выданное Регистрационной палатой.
   2. Все договоры отчуждения квартиры (купли-продажи, дарения, мены, ренты).
   3. Заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация).
   4. Справка из БТИ (форма № 11-а, 22).
   5. Технический паспорт квартиры, копия поэтажного плана, экспликация (покомнатное описание).
   6. Выписка из ЕГРП (об отсутствии обременений).
   7. Выписка из домой книги.
   8. Финансово-лицевой счет.
   9. Справка об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам.
   10. Разрешение органов опеки и попечительства на сделку при наличии в отчуждаемой квартире несовершеннолетних.
   11. Нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака.
   12. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на собственность.
   13. Копии паспортов продавцов квартиры.
   14. Справка из психоневрологического диспансера, из наркологического диспансера (на продавцов квартиры).

   НА БУДУЩЕЕ

   В одном из последних номеров журнала «Документы и комментарии» была опубликована статья о том, что в скором времени в России появится Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС). Любое заинтересованное лицо сможет обратиться в территориальные органы Роснедвижимости и запросить детальную информацию о любом строительном объекте, вплоть до сведений о владельцах имущества и об ограничениях / обременениях (например, о том, что здание находится в залоге).
   Сейчас сведения о таких объектах можно найти в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также в государственном земельном кадастре, но в них содержатся сведения не обо всех объектах строительства. Кроме того, в каждом из этих источников приведена только часть информации по объекту. А в ЕГРОКС будет собрана вместе информация из ЕГРП, земельного кадастра и организаций технического учета и технической инвентаризации.

   КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС - ПОКУПКА ЖИЛЬЯ БЕЗ ПРАВА НА ОШИБКУ

покупаем квартиру • личный интерес
Оксана Гончарова • Office Magazine



   Оглавление  >>>

   
рекомендумендуем
 
реклама
 
Партнеры
   Здесь может быть размещен ваш рекламный блок